Я купила дом с земельным участком в п. Исток г. Улан-Удэ ..

Я купила дом с земельным участком в п. Исток г. Улан-Удэ в феврале этого года, с отсрочкой платежа до 1 сентября 2012г. Дом и участок находятся в залоге у продавца до полного расчета (осталось отдать около 200 000 рублей), а также он там проживает на сегодняшний день. Мне необходимо переехать в дом. Но продавец отказывается выезжать из дома, мотивируя отказ тем, что я с ним не рассчиталась полностью. Хотя устно мы договаривались, что он освободит дом в июле. На этой почве у нас разгорелся конфликт и я хочу обратиться в суд о выселении его из дома.
В ходе конфликта выяснилось, что в период владения домом и участком, продавец приобрел дополнительный земельный участок размером 2 сотки прямо перед домом со стороны проезжей части, который принадлежит ему на праве собственности. И для того чтобы попасть на свой участок, я вынуждена буду ездить через его участок. Хотя при покупке недвижимости он об этом даже не упоминал и более того, данный доп.участок был и находится в фактических границах нашего участка. То есть он (доп.участок) не был каким-либо образом обозначен на общей территории. Продавец угрожает, что он закроет въезд на мой участок.
И что самое худшее в нашей истории это гараж, который одной половиной размещается на нашем участке и на доп.участке продавца. Документов на него нет. Стоимость гаража входит в общую стоимость дома и участка.
Я готова оплатить задолженность перед ним, но при условии, если он передаст мне доп.участок без его оплаты.
Что мне нужно предпринять для разрешения моей проблемы?

Иванова Г.

В вашей ситуации я посоветую, прежде всего – это ознакомиться с договором купли-продажи жилого дома и земельного участка. В данном договоре отражены Ваши договоренности с продавцом. Исходя из того, что прописано в договоре можно распланировать дальнейшие действия. А пока можно только предположить, что необходимо предпринять.
Из пояснений видно, что об освобождении дома Вы договаривались устно, а это уже усложняет ситуацию с освобождением. Так как Вы не рассчитались с продавцом, у него есть субъективное право не освобождать жилое помещение. Я не советую Вам пока обращаться в суд о выселении.

О дополнительном участке продавца. С моей точки зрения, налицо нарушение условий договора купли-продажи дома и участка со стороны продавца. Нарушение состоит в том, что продавец предоставил Вам ложную информацию о земельном участке – о его использовании (не предоставил информацию о дополнительном участке, который препятствует проезду к основному участку). В силу ст. 37 Земельного Кодекса РФ, в случае, если продавец предоставил ложную информацию о продаваемом земельном участке, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. В вашем случае, советую требовать уменьшения покупной цены. Хочу обратить внимание, при обращении в суд у Вас должны быть неопровержимые доказательства нарушения прав, в случае отказа продавца от ваших требований.

Снос гаража. Из анализа Ваших пояснений, можно предположить, что доп.участок был предоставлен продавцу как вспомогательный к основному участку – для обслуживания жилого дома без права возведения капитальных строений (для огородничества либо садоводства). Земельные участки размером до 4 соток предоставляются, как правило, без права возведения капитальных строений. Соответственно, половина гаража расположенного на земельном участке, принадлежащего Вашем продавцу, является самовольной постройкой. В этом случае, в дальнейшем Вы можете обратиться в суд о сносе самовольной постройки.
Вывод: ситуация сложная и неоднозначная, чтобы её решить одной консультацией.

С уважением, земельный юрист в Улан-Улэ Федоров Нанзыт Федорович